Regimul tranzitoriu care permite anumitor cumpărători să achiziționeze locuințe cu TVA-ul de 9% expiră la 30 septembrie 2026. Din 1 octombrie, pentru imobilele nelivrate la termen se aplică, în principiu, cota standard de 21%, chiar dacă antecontractul a fost semnat și avansul a fost plătit anterior. Mecanismul fiscal pornește de la data livrării, nu de la data promisiunii de vânzare, iar diferența poate deveni o problemă contractuală între cumpărător și dezvoltator.
Potrivit informațiilor prezentate de Digi24, Legea nr. 161/2026 a prelungit până la 30 septembrie perioada în care cumpărătorii eligibili pot beneficia de cota redusă. Termenul inițial fusese 31 iulie, însă tranzacțiile au fost afectate de atacul cibernetic asupra sistemelor ANCPI.
În materie fiscală, livrarea înseamnă momentul în care cumpărătorul dobândește dreptul de a dispune de imobil ca un proprietar. În cele mai multe situații, acest moment coincide cu semnarea contractului final, nu cu încheierea antecontractului.
Prin urmare, o promisiune de vânzare și plata unui avans nu fixează definitiv cota aplicabilă. Dacă transferul proprietății are loc după 30 septembrie, cota standard de 21% poate înlocui cota redusă.
Facilitatea se aplică unei singure locuințe pentru fiecare persoană fizică, dacă sunt respectate cumulativ condițiile prevăzute de lege. Imobilul trebuie să aibă cel mult 120 de metri pătrați utili și să coste maximum 600.000 de lei fără TVA, inclusiv terenul.
Locuința trebuie să poată fi folosită ca atare la livrare, iar cumpărătorul să nu mai fi achiziționat o locuință cu TVA redusă începând din 2023. În plus, actul care prevedea avansul trebuia încheiat până la 1 august 2025.
Pentru actele semnate între 3 și 31 iulie 2025, era necesar și un avans de cel puțin 20% din valoarea fără TVA, plătit până la 31 iulie 2025. Verificarea achiziției unice revine notarului, prin registrul special.
Codul fiscal prevede că, atunci când cota se modifică, sumele achitate sau facturate în avans se regularizează potrivit cotei valabile la data livrării. Așadar, avansul calculat inițial cu 9% nu elimină obligația recalculării taxei.
La o valoare de 600.000 de lei fără TVA, taxa ar fi de 54.000 de lei la cota de 9%, respectiv 126.000 de lei la cota de 21%. Diferența ajunge la 72.000 de lei, iar prețul total crește de la 654.000 la 726.000 de lei.
Cine suportă suma suplimentară nu rezultă automat din regulile fiscale. Dacă prețul din antecontract este exprimat fără TVA, taxa se adaugă separat și diferența va reveni, de regulă, cumpărătorului. Dacă există un preț final cu TVA inclusă, răspunsul depinde de formularea clauzelor contractuale.
Legea prevede și un mecanism pentru persoanele care au cumpărat locuințe cu 21% între 1 august 2026 și intrarea în vigoare a prelungirii. Dacă îndeplineau toate condițiile facilității, acestea pot solicita restituirea diferenței până la nivelul cotei de 9%.
Cererile pot fi depuse de la 1 octombrie, conform procedurii stabilite de ANAF. Restituirea se acordă pentru o singură locuință, în cazul persoanelor care au cumpărat mai multe în intervalul relevant.
Prelungirea a fost adoptată după blocajele generate de atacul ransomware asupra infrastructurii ANCPI, care a afectat e-Terra și procesarea documentelor necesare tranzacțiilor. Digi24 a relatat că aplicația a fost repornită etapizat, iar instituțiile au gestionat ulterior un volum ridicat de cereri.
Pentru cumpărător, data decisivă nu este cea a antecontractului, ci momentul livrării și al transferului dreptului de proprietate. După 30 septembrie, TVA-ul de 9% poate fi păstrat doar dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile legale și tranzacția este finalizată la termen; în caz contrar, diferența trebuie analizată prin prisma regulilor fiscale și a clauzelor contractuale.
Sursă: Articolul are ca punct de plecare informațiile publicate de Digi24.
